年伊始，国内出现最重要的建造风潮便是乡村振兴事业，这现已构成2018年我国城市开展的主旋律。能够说，历经20年的房地产商场化之后，我国城市建造根本完成了80%的内容，而乡村建设或许是我国城市建造的最后一个尚未被攻破的领地了。 

总体来看，在这波如火如荼的建造风潮中，首要分为了两类参加主体：一类是地方政府，他们背负着乡村再造的责任，在土地资源收拾、根底设施提高等方面担任极为重要的角色。还有一类便是社会化的企业和出资机构。一时间，咱们看到大到如万科、碧桂园类的大型地产集团、还有东方园林、棕榈园林上市园林公司，再到各类基金本钱，再到各类地方性的文旅类的出资平台公司，都在高度关注这个领域。

但业界遍及的顾虑和困惑是，在这个乡村建设的项目中，企业到底应该如何参加？

关于地方政府来说，十分简略，这类项目往往都是依赖于各地政府所获得的搬运付出的专项财政资金，用于改变新农村的建造。可是，众所周知，仅靠中心搬运付出的乡村振兴，能够给原有破落的乡村穿衣戴帽，却无法完成根本上的盈利。唯有引进工业和出资，引进运营性主体，经过商场化的运营，才干构成良性循环。

1、乡村振兴项目操盘的两大根本要素

从专业的视点来看，乡村振兴类的项目，在业界被归纳为一类共同的、新式的类地产产品品类，那便是田园归纳体。这类地产品类与康养社区、文旅小镇等相同，有着其共同的产品逻辑、客户逻辑、运营逻辑和商业逻辑。

从近两年商场对这类项目的探索和开展阅历来看，自2012年左右，这类项目开端出现萌芽。

这类项目的出资需求有几个最根本的要素：

榜首，对大本钱出资为特征的固定财物出资，需求有个相对快速而合理的退出机制。这条是根本。乡村振兴的实质是较大规划的一类重财物出资。在银根紧缩的当下，我国社会的平均融本钱钱现已达到6~8%以上，任何商场化的资金都不能承受一个回报率超过15年的出资品类。不管哪个公司，这个项目的财政测算拿出来后，一旦低于这个回报率，就会被投委会否决。因而，必须有个明确的快速而合理的退出机制，否则这类项目一定会烂尾、暂停，最后不了了之。

第二，要有有吸引力的产品营建能力，经过对乡村日子空间的重塑，产生真实的商场吸引力。新式乡村的实质是新日子方法，这类日子方法首要由景象环境、规划修建、室内空间、文明空间和工业空间构成的。美好的乡村空间需求极具特征的产品和环境做为吸引，这样才干引发大城市的溢出性消费出资到这儿来。关于这种非刚性消费的产品，产品自身的立异能力就十分十分关键。

从我国全职业的产品前进视点来看，昆山计家墩的项目开发有着前序这类产品试验的影子，作为操盘团队乡伴文旅集团，其前期最重要的作品便是无锡田园东方。当年这个极具立异思想的产品出来后，直接引爆了整个我国。

在正式介绍这个项目之前，无妨给各位整理一下当时乡村振兴这个商场的前史推进进程。

2、乡村振兴的三段前史进程

咱们先简略回忆一下这段前史。

前史从开展推演到现在，阅历了三段进程。先是有了2005~2010年的那一拨我国的私家车商场的爆发和遍及，成为车轮社会的我国才有了旅行业的勃发，而古镇乡村旅行便是其中的一个获益品类。

所以，当游客开端从头回到乡村的时分，这个商场大门打开了，从这时起，我国的乡村改造进入1.0的阶段。

但当大多数城市人进入乡村之后，才发现出去很少的风景绝美的乡村之外，进城打工大潮淹没下的乡村仍旧破落。根底设施破落，人口老化，寓居条件陈旧，文明凋零。因而，乡愁变成了回不去的梦。 

第二个阶段其实来自于我国乡村寓居环境的严重提高。

在这样的布景下，2014年起，我国修建造计职业遭遇到全职业的不景气，促使得一大批有情怀的修建师效仿日本和台湾，从城里来到了乡村，开启了民宿建造的风潮。因而乡村的人居环境在民宿产品的勃兴的布景下，得到了大幅度的提高。这样就处理了乡村的寓居晋级问题。 

从民宿进一步晋级，回暖的乡村开端出现了各类旅行和文创业态，因而，乡村的根底设施开端丰厚而完善了，城里人进入乡村，不在仅仅简略的参观，抑或是简略的寓居，而开端进行多元化的日子。所以说，这时开端，一种全新的日子方法走入了乡村。

我国的乡村建设，从彼时开端，进入了2.0的阶段。

到了2017~2018年，以蓝绿双城为代表的一些成规划的大型房地产集团开端看中这类项目的时机，着手布局乡村文旅小镇的建造。一起，当国家高层研讨局势，发现乡村复兴的星星之火开端燎原之际，在国家开端大力推进乡村振兴方案。从这时开端，乡村振兴转变为一个成系统的、举社会之力的严重工程，乡村建设开端进入了3.0的时期。

所以说，风起于青萍之末。一切严重的趋势性的社会变革，严重政策的拟定，都是来自于最根底的商场需求的改变。

3、计家墩的选址及布景

下面来首要介绍一下计家墩所在的地区根本情况。

要知道，并不是一切的乡村项目都能复兴。一个质地优秀的项目，最重要的根本要素是离大城市近，这样才干找到足够充分的有休闲休假需求又有购买能力的大城市溢出型消费者。从今天剖析的昆山计家墩这个项目的选址就能够看出这条铁律。

昆山计家墩村位于锦溪镇南侧，在上海与姑苏之间，间隔上海67公里，间隔姑苏55公里，根本都在1个半小时车程之内，正好共享我国最顶尖的两大城市3000多万消费人口的盈利。全村由二个天然村合并组成，所辖区1.2平方公里。有12个村民小组，总人口1033人，总户数342户。

从计家墩村的区域小环境来看，这儿也是个极好的选址。项目正好位于江南两大著名水乡——周庄和锦溪之间，这两大古镇年接待的游客量就可达到500万人次。因而，这一代的江南水乡，现已构成了一个庞大的旅行休假的商场群体，充满了浓郁的休假、参观和文创气氛，计家墩便是在这样的区域环境内产生的。

从项目的现场立地环境来看，整个村落集建区占地数百亩，周边被农田环绕，内部水网布满，好些村落空间临水而建，河道的尺度舒适，构成了乌镇类的共同的江南水乡风情。农田、水系、村落、河道、林木，构成了这个项目最根本的建造要素。

4、全体改造定位思路

乡伴集团在拿到这个村落改造时机的时分，先是给整个项目做了一个全新的定位。剥去老旧的村落，植入新鲜的日子方法理念，所以咱们在这儿能够看到，新计家墩村被赋予“乡村日子共创集群”这样的全新的理念。

而从政府的视点来看，锦溪镇早期从策划定位方案上，现已决议把计家墩打造成具有江南水乡特质的乡村旅行目的地，不只要经过整合水乡生态、民俗文明、立异本钱和运营管理理念等各种本钱资源要素，用现代手法从头设计计家墩村乡村日子，还要让老百姓享受到变革立异实实在在的福利。

5、业态规划

一个村落的改造和复兴，首要包含三个层面的要素：榜首是日子场景的优化；第二是农业工业化空间的调整；第三是旅行工业的导入。

所以从下图显示的周边大的分区规划来看，日子示范区周边被农业示范区和主题生态公园所环抱，符合当下三个工业的布局逻辑。

聚焦到日子示范区这个中心区域能够发现，整个计家墩的改造业态，有个明确的逻辑，其提出了一个“1+X”文旅乡村业态模型：

1：即以民宿业态为带动引擎，整合文明商业、主题餐饮、休闲体会、有机农业等多元文旅休闲业态而构成的文旅业态集群。规划经过资源整理、文创策划、业态引进、主题运营等方法，打造计家墩乡村休闲归纳体。 

X：为乡村文旅开展的特征主题方向，如天然教育、艺术展演、会展训练等。

结合乡村条件和文旅开展需求，构成业态布局规划，归纳布局民宿、餐饮、公共类业态、零售类业态、休闲类业态为主导的乡村；一起为面向未来开展、引导片区业态整合，规划在文旅业态集群的根底上，引进道禾教育研讨院。

咱们从上图的业态规划剖析来看，整个村落大部分空间被改造成了以不同修建形式的民宿组团为中心。在村落的中心部位规划了公共空间，这些公共空间首要由零售、餐饮、体会、教育类业态为主。

那么问题来了，这样的业态布局是否合理呢？ 

咱们先从乡村旅行的视点来论证一个这个业态规划逻辑。职业阅历是，旅行项目的做法是做大不做小，因为只要用地面积大才干够设计出多样化的旅行内容，游客才干在短则一天，长则2、3天的旅行行程中得到充分的体会。所以2000亩的用地空间应该是现代旅行项目拿地的一个门槛。 

这样来看计家墩。从旅行视点来看，这样规划体量的业态布局存在一些典型的问题。最首要的问题是关于体量规划过小的问题。总体量小，导致公共型的、文明型的、游乐型的业态过少，使得整个村子的引爆点只能依托于民宿来驱动。

但民宿的实质是酒店，为游客体会日子方法的酒店。如果将民宿转化成中心吸引物，那就需求在酒店自身的打造方面独具特征。便是要将民宿设计得极端出彩，又富有主题性。即便后期整个存在开设出了十多种不同类型的民宿业态之后，来到这儿的寓居者依然会有困惑，来到这儿除了住宿歇息之外，还有什么能够参观旅行的呢？

仅仅依托民宿群落到底能不能成功？

当然莫干山民宿聚落成功的方法也是一种举证案例。但莫干山与村落有着实质不同，莫干山的民宿是漫步在整个山体不同位置的酒店群落，并且每个民宿酒店周边的环境便是其休闲休假的空间。以裸心谷和裸心堡为例，其项目内部的景象空间自身就具有了广阔的内地，并且有山顶景象做依托，这样丰厚的景象层次和多样的改变性是酒店内部景象空间的一大卖点。
但计家墩不是。

所以，这时接近旅行休假区就显得极为重要。周围的周庄和锦溪，自身便是强有力的景区资源。每年数百万的游客纷至沓来之后，为计家墩村营建了一个天然的游客商场。所以这类民宿村落的改造，实质上便是依托于周边的旅行大环境。在原有的旅行资源根底上增加了一种共同的寓居配套空间。

所以孤立的看，这种单一的计家墩村的改造模式来不存在建立的逻辑，而与高等级休假目的地协同的计家墩村实质上就成为了一种配套的乡村酒店群落式的存在。

但这样问题是不是能处理了呢？恐怕也有风险。首要这个项目更接近锦溪。去实地踏勘即可知道，锦溪的旅行资源的等级与周庄不可同日而语。客观的说，锦溪的古镇面貌，在江南一代根本上只能算是三流水平。即便是周庄，也遇到了近十年来游客量没有显著增加的增长困境。相较于乌镇地区的全域旅行的成功，起步更早的周庄，这些年的游客量和影响力也被拉下了一大截。并且近两年周庄古镇内部的民宿项目也是好像漫山遍野般成长起来，竞赛不可谓不激烈。

所以说，计家墩想简略的依托周边游客的商场盈利，尚存较大难度。所以，自造资源和引进其他工业是或许想到的别的的出路。

除了旅行业之外，还能够引进怎样的工业，才干让人能在这儿常驻下来呢？什么类型的工业能坐落于村落中呢？或许教育、文创是一个很大的方向。除此之外，周边的田园旅行和公园景象的建造和旅行设施的策划也是至关重要。只要小环境的优秀，再加上周边大环境的依托，这个项目就具有了成功的或许性。

所以说，当村落的规划不行的时分，未来整个项目的重心是在周边环境和工业的打造方面。只要真实将农业旅行、休闲空间打造得独具特征，才干成功。

相比较之下，这类项目有一个典型的案例便是乌镇边上的乌村。

总出资2.5亿，紧邻500万客流量的乌村，全体开业的时分，笔者曾仔细调研过。占地450亩的乌村的最大特征是完整性的出现。整个项目敞开的时分，涵盖了农田、阛阓、采摘、烧烤、动物园、船埠、民宿等多个类型的存在。

6、产品特征

剖析完业态，咱们再来看产品。既然以民宿作为首要拉动力的项目，民宿酒店产品天然就会成为其首要引爆点。

经过这张图的品牌商业落位能够看到，里面包含了的确十分不错的民宿品牌。包含大乐之野、原舍、清舍等业界闻名民宿。

作为一个以民宿为中心驱动的项目，民宿产品自身的打造天然至关重要。投入建造的民宿业态包含原舍阅水、溪地清舍、大乐之野等七家，总占地面积14400平米，涉及改造村居修建35栋。

7、建造策略

计家墩的乡村改造，从建造进程来看，是一个渐进的进程。笔者去现场调研发现，在整个村落散布的若干个组团中，先是从外围组团和端部的区域进行改造，再逐步进入到中心地区。

因而，在乡村改造的一起，另一部分原住民仍在周边日子。当然这种渐进式的改造方法必定影响了现状村落里的原住民。不过从实践的观察来看，留有在村落里的原住民现已较为稀疏，出现出一种空心村的趋势状况。 

一起，笔者也注意到这种村落的拆改建的方法。根本上修建结构选用钢筋结构，改造进程将原有的围墙剥离后，在原有的修建地基的轮廓线根底上加建出新的修建结构。其实这种意义上的改造修建，内部的结构空间出现了实质的改变。关于工程视点来说，这种做法相关于对原有不适宜现代寓居的老房子的墙体、梁栋进行加固整修的方法来看，更快速、本钱更节省、更富于改变性，作用也愈加好一些。


8、商业模型

计家墩的商业模式十分简略。根本上选用出售运营权的方法。一次性出售20年的运营权后，用于对前期建造改造投入的回收。一起出售后，又进行了一致管理。这种模式符合业界的操作常规。

因而，咱们能够看见，在其村入口的位置，改建了一栋会所。会所内部的一楼就放置了项目的全体沙盘。走访其业务员，现已累计出售三轮，价格达到1.2万/平米。这样的出售价格明显具有了利润空间。

值得注意的是，在计家墩的商业模式上，并不是单一主体做全体一致开发，而是构建平台，引进更多社会资源进行建造。

9、总结

从昆山计家墩项目的建造能够总结出乡村类项目的如下几个要点： 

榜首，要有严厉的选址。要知道，大部分的传统村落是无法复兴的，能具有开发价值的仅仅少部分。受限于村落自身的资源条件，项目的开发打造需求用精准的地段选址定位。首要要紧邻大城市的客源地，其次周边小环境要有充分的配套资源支撑，这个是项目成功的根本。 

第二，要预留充分的开展用地空间。太小的村落内地无法打开足够的活动，无法构成日子新式的休假日子内容。因而，较大的开展空间利于项目后期内容的再造。

第三，要有爆品项目。民宿便是计家墩最重要的中心产品。民宿项目的吸引力直接决议了整个项目的中心价值。

第四，要有可快速回现的产品。